다주택자 양도소득세 알아보기

기사입력 2018.07.13 13:42
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Q. 
지난 8월초 정부는 부동산 투기대책 일환으로 양도소득세 중과세방안을 발표하였다. 서울에서 전세를 살고 있던 고궁금씨는 방송을 시청하던 중 갑자기 당혹스러웠다. 고씨는 마포에 새집을 장만하였는데 7월초에 계약하고 9월초에 잔금을 지급하였다. 그리고, 5년전에 구입한 세종시에 있는 아파트가 샀을 때 보다 2억정도 올라 매도할까 고려 중에 있는데, 혹시 이번 정부발표에 따라 2주택자에 해당되어 생각지도 않던 양도소득세가 중과세 되는지 걱정이 되었다. 게다가 최근 아들이 결혼하여 위례에 아파트한채를 사 주었는데 계약은 6월말이고 잔금은 8월말이어서 혹시 아들에게 사준 아파트도 세종시 주택을 팔 때 영향을 미치는지 또한, 아들이 당장은 수원에서 직장생활을 하여 일단 위례아파트는 전세를 주고 본인은 수원에서 따로 전세를 얻어 살고 있는데, 이경우 향후에 아들이 거주하지 않다가 위례아파트를 팔아도 1세대 1주택에 해당되어 비과세 혜택을 볼 수 있는지 궁금하게 되었다.

A.
사업을 시작할 때 사업형태를 개인사업으로 해야 할지 법인사업으로 해야 할지 고민스러울 수 있다.
월초 정부는 과거 정부에서 시행하다 중단된 양도소득세 중과세 제도를 부활하여 시행하는 방침을 세웠다.
정부는 일단 집값 급등의 원인을 투기세력으로 보고, 다주택자를 금융 및 세금으로 규제하는 정책을 발표하였다. 8월초에 발표한 내용 중 양도소득세와 관련한 규제 내용을 보면 다음과 같다.

첫째, 2018년 4월 1일 이후 양도하는 경우, 조정대상지역내 2주택자는 기본세율에 10%를, 3주택이상자는 기본세율에 20%를 더하여 세율을 적용하기로 하였으며, 장기보유특별공제를 배제하기로 했다. 
만약, 3주택자가 2018년 5월중에 한채를 처분하고 남은 이익이 4억이라면 지금까지는 40%의 세율(개정안 참조)을 적용하게 되지만, 정부발표내용에 따르면 60%(기본 40% + 20%)의 세율을 적용받게 된다. 게다가 지방소득세까지 더하면 최고 66%의 세율이 적용되어 세금부담이 급격히 증가하게 된다.
다만, 주의할 사항은 현행세법상 투기지역에 3주택이상 보유한 사람은 내년 3월이전에 양도하더라도 20%의 추가세율을 적용받게 되어 있다.

또한, 다주택자에 대해서는 장기보유특별공제를 배제하도록 하였다. 장기보유특별공제는 장기보유에 따른 불이익을 해소하기 위해 3년이상 보유한 토지나 건물에 대해 연간 3%씩 양도차익에서 공제해주는 제도인데, 만약 10년이상 보유했다면 양도차익의 30%를 과세대상에서 제외하게 되므로 절세에 큰 도움이 되는 제도이다. 
여기서, 주택수는 세대별로 계산하게 되어있는데, 세대란 거주자 및 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 그들과 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 하나의 거주단위를 말한다. 즉, 세대는 기본적으로 배우자가 있어야 가능하나, 배우자가 없어도 별도세대를 구성할 수 있는 예외사항도 있다. 예를 들면, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우, 자녀가 30세 이상인 경우, 성년으로서 최저생계비 이상의 소득이 있는 경우 등이다.

둘째, 대책 발표일 다음날인 ,2017년 8월 3일 이후 취득한 주택에 대해 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세 요건을 강화하였다.
현재는, 원칙적으로 1세대가 양도일 현재 1주택을 2년이상 보유하다 9억이하로 처분하면, 거기에서 발생된 양도차익은 세금을 내지 않아도 된다. 지금까지는 본인이 소유한 집에서 직접 살지 않고 타인에게 세를 주면서, 자신은 다른 곳에서 전세를 살더라도, 본인 주택 처분시 발생하는 양도차익에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있었다. 하지만, 정부발표에 따르면, 8월 3일 이후 취득한 주택에 대해서는 직접 본인이 2년이상 거주하여야 이러한 혜택을 볼 수 있게 됐다.
그런데, 만약 정부발표전인 2017년 7월초에 주택구입을 위해 매수계약을 하고, 잔금은 8월말에 하기로 한 사람의 경우는 어떻게 되는 것일까?
주택취득일은 원칙적으로 잔금청산일이 되므로 정부발표대로라면 8월 3일 이후인 8월말에 취득하게 되어, 향후 처분시 비과세혜택을 보려면 직접 거주하여야 하는 결론이 나오게 된다. 당사자는 당혹스러울수 있다. 정부발표이전에 행한 매수행위에 대해서도 소급적용되는 이슈가 발생하게 된다. 이부분을 해결하기 위해 정부당국은 세법을 수정하여 예외적으로 대책 발표일 이전에 계약을 체결한 주택에 대해서는 종전규정을 적용하여 거주요건을 제외하기로 했다.

그렇다면, 이제 양도소득세 전략을 어떻게 가져가야 할까?
우선, 내년 3월이전에 일부주택을 양도하는 전략이 필요하다. 정부가 원하는 내용이기도 하다. 또 하나, 처분하지 않으려면, 주택임대사업자로 등록하는 것을 검토하여야 한다. 현행 세법상 주택임대사업자는 다양한 세제지원을 받고 있다.
*주택임대사업자로 등록하는 경우 현재 임대주택에 대한 취득세, 재산세 등 지방세 감면 외에도 임대소득에 대한 소득세가 감면(30% 또는 75% 감면)되고, 5년 이상 장기 임대할 경우 양도소득세 감면 및 종합부동산세 비과세 혜택을 적용받을 수 있음

추가로 세대당 주택수를 줄이기 위해 자녀가 별도세대를 구성할 수 있는 요건이 되는지 검토하여 세대분리 후, 주택을 자녀에게 증여하는 방안도 활용할 수 있다. 물론 이때는 증여세에 대한 부담도 함께 고려하여야 한다.

위사례인 고궁금씨의 경우, 세종시 아파트를 처분하여도 중과세대상에는 해당되지 않는다. 중과세 시행시기는 내년 4월1일이후 처분하는 경우이기 때문이다. 오히려 고씨는 세종시주택 취득 후 1년이 경과하여 마포주택을 매수하였고, 향후 마포주택 취득일로부터 세종시주택을 3년이내에만 판다면, 일시적 2주택자에 해당하여 1세대 1주택 비과세 혜택을 통해 양도차익 2억에 대해 세금을 전혀 내지 않아도 된다.
또한 아들결혼에 따라 장만해 준 위례아파트는 아들이 별도세대이므로 고씨 본인 주택수에 합산되지 않으며, 다행히 위례아파트 계약일이 대책발표일인 8월 2일 이전이어서 미래에 아들이 위례아파트를 처분하여도 2년 거주요건은 적용되지 않는다.
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