[박병규 변호사의 법률 칼럼] 부동산 중개업자가 고객과 중개수수료 특약 체결했더라도 약속한 만큼 노력 않았다면 수수료 감액 가능

기사입력 2020.04.24 10:04
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안녕하세요.

박병규변호사입니다.

​부동산 중개와 관련하여 중개사와 중개의뢰인간에 중개수수료 문제가 빈번히 발생합니다.

지난 칼럼에서는 중개보수의 상한을 규정한 공인중개사법령의 위헌성의 문제, 중개와 별도로 컨설팅계약을 한 경우 컨설팅비용에 대한 청구 가능성 등에 대하여 다루었습니다.  

부동산 매매 등에 대하여 현 중개사법령은 중개보수의 상한을 제한하고 있고, 이에 대하여 헌법재판소는 합헌이라고 보고 있으며, 나아가 별도의 컨설팅계약을 하였다 하더라도 업무의 내용이 중개 범위 내의 것이라고 보인다면 컨설팅비용을 받을 수 없다는 것이 법원의 기본적 태도라 할 것입니다.

최근 부동산 중개업자가 중개의뢰인과 중개수수료에 관한 특약을 했더라도 중개업자가 약속한 만큼 노력하지 않았다면 수수료를 감액할 수 있다는 판결이 나와, 이를 소개하고자 합니다.

아래에서 자세히 살펴보겠습니다.

사안의 개요

B는 A의 중개로 C 소유의 양주시 땅과 건물을 약 15억원에 사기로 했습니다. 

이 과정에서 A와 B는 매매계약서에 특약을 정하게 됐는데, '잔금 중 6~7억원은 대출금으로 대체하고 A는 B가 대출금을 받을 수 있도록 돕는다. 중개보수료는 1,200만원으로 정한다'는 것입니다. 

그런데 B는 A가 소개한 금융기관의 대출이자가 직접 알아본 곳보다 높아 결국 다른 금융기관에서 대출을 받는 등 A로부터 대출 관련 도움을 제대로 받을 수 없었습니다.

이에 B는 A에게 중개수수료를 200만원만 지급하였고, A는 "약정을 위반했다"며 B를 상대로 중개수수료 청구소송을 제기하였습니다. 

법원의 판단

의정부지법 민사4-1부는 부동산 중개업자 A가 중개의뢰인 B를 상대로 제기한 중개수수료 청구소송(2019나2910)에서 "B는 A에게 650만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결을 하였습니다.

재판부는 "위임계약에서 보수액에 관해 약정을 한 경우 수임인은 원칙적으로 보수액 전부를 청구할 수 있는 것이 원칙"이라고 하면서도, 

"위임의 경위, 위임 처리 경과와 난이도, 투입된 노력 등을 고려해 약정보수액이 부당하게 과하다고 볼 만한 사정이 있을 때에는 예외적으로 상당하다고 인정되는 범위 내에서만 보수액을 청구할 수 있다"고 판단했습니다.

이어 "둘 사이에서 약정으로 정한 중개보수료는 공인중개사법 시행규칙 및 경기도 부동산중개수수료 등에 관한 조례에 따른 상한요율인 1,350만원 이내에 해당하는 금액이며 약정서에도 1,200만원이라고 명확히 기재돼 있어 약정이 유효함은 인정된다. 

다만 중개수수료가 최고 한도를 적용한 금액과 크게 차이가 나지 않음에도 A는 약정에 따라 B의 잔금이 대출금으로 대체될 수 있도록 협조 및 책임을 다하지 않은 것으로 보인다"고 보았습니다. 

그러면서 "A·B처럼 중개업자와 중개의뢰인의 관계는 민법상 위임관계에 해당하는데, A의 업무처리 과정이나 투입한 노력의 정도 등을 봤을 때 1,200만원은 너무 과하고 중개수수료는 850만원으로 정하는 것이 적절한 것으로 보인다. 

B는 이미 지급한 200만원을 제외한 나머지 돈 650만원을 지급하라"고 판결했습니다.
​위 판결의 쟁점은 첫째, ‘A는 B가 대출금을 받을 수 있도록 돕는다. 중개보수료는 1,200만원으로 정한다’는 약정의 해석의 문제, 둘째는 위 해석을 토대로 과연 어느 정도의 보수를 지급하는 것이 적정한지의 판단의 문제라 할 것입니다. 

먼저 법원은 약정 중개보수 1,200만원은 공인중개사법 시행규칙 및 경기도 부동산중개수수료 등에 관한 조례에 따른 상한요율인 1,350만원 이내에 해당하는 금액으로 그 유효성을 인정하였습니다.

여기서 하나 더, 중요한 판결 이유가 있는데 그것은 "위임계약에서 보수액에 관해 약정을 한 경우 수임인은 원칙적으로 보수액 전부를 청구할 수 있는 것이 원칙이지만, 위임의 경위, 위임 처리 경과와 난이도, 투입된 노력 등을 고려해 약정보수액이 부당하게 과하다고 볼 만한 사정이 있을 때에는 예외적으로 상당하다고 인정되는 범위 내에서만 보수액을 청구할 수 있다”는 부분입니다. 

즉 재판부는 일정한 사정을 참작하여 예외적으로 보수액을 감액할 수 있다는 논리를 펴고 있다는 것입니다.

두 번째로, 재판부는 A가 소개한 금융기관의 대출이자가 직접 알아본 곳보다 높아 결국 다른 금융기관에서 대출을 받는 등 A로부터 대출 관련 도움을 제대로 받을 수 없었기에, 이 부분에 대한 A의 역할이 없음을 이유로 1,200만원 중 850만원의 보수를 인정하였습니다.

위 두 가지 논점과 관련하여, 양자 간의 계약의 내용에 중개 외에 대출에 대한 조력도 포함됨이 명백하므로 위와 같은 법원의 판단은 충분히 타당하다고 할 것입니다.

다만 공인중개사법령의 한도 내에서 약정된 중개보수에 대하여 기타의 사정 등을 참작하여 중개보수의 감액을 하는 것은, 사적자치의 원칙 특히 계약자유의 원칙에 대하여 법의 규정이 없음에도 불구하고 법원의 판결을 통하여 함부로 예외를 만들어 내는 것으로, 법적 안정성의 측면에서 매우 신중을 기해야만 할 것이라 판단됩니다.   
박병규 변호사.jpg
 

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