박병규변호사입니다.​

우리 민법은 유치권을 규정하여 유치권자의 권리를 보호하고 있습니다.​

민법 제320조(유치권의 내용) ① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.

② 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다. 

유치권과 관련하여 건물 임차인이 임차건물에 지출한 인테리어 공사비용 등이 유치권으로 담보되는 피담보채권이 되는지 문제됩니다. 

최근 건물 임차인이 임차건물에 인테리어 공사비용 등을 지출하였다고 하더라도 임차인이 임차건물에서의 영업을 위하여 지출한 시설개수비용 등은 유익비나 필요비에 해당하지 아니하므로 건물 임차인에게 그 공사비용을 피담보채권으로 하는 유치권은 인정되지 않는다는 판결이 나와, 이를 소개하고자 합니다. 

아래에서 자세히 살펴보겠습니다.​

사안의 개요 

C 축산업협동조합은 2014년 11월 4일 D 소유의 토지 및 건물에 관하여 근저당권을 설정하였고, 위 근저당권에 기하여 임의경매를 신청하여 2019년 4월 17일 임의경매절차가 개시되었습니다. 

A는 위 근저당권의 피담보채권을 양수하고, 2019년 8월 14일 위 토지 및 건물에 관하여 근저당권이전부기등기를 마친 후 2019년 8월 28일경 위 경매절차를 승계하였습니다. 

B는 2019년 6월 11일 위 경매절차에서 위 토지 및 건물의 임차인 겸 근저당권자로 보증금, 대여금 채권 등을 권리신고함과 아울러 같은 날 위 건물 중 '객실 52개 인테리어, 개·보수 비용 및 공사대금 또는 시설재산 3억 2,000만 원'을 피담보채권으로 하는 유치권을 신고하였고, 위 건물 중 1층 일부, 2층에서 7층, 9층을 점유하고 있었습니다.

이에 A는 B를 상대로 B의 위 토지 및 건물에 관한 유치권이 존재하지 않는다는 유치권 부존재 확인의 소를 제기하였고, B는 위 건물의 임차인으로 인테리어 공사비용 및 시설재산 등 3억 2,000만원 상당을 피담보채권으로 한 유치권을 가지고 있다고 주장하였습니다.

 법원의 판단 

법원은 원고 청구를 인용하였습니다. 

재판부는 “민법 제626조에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이고, 필요비라 함은 임차인이 임차물 보존을 위하여 지출한 비용을 말하는 것이므로, 임차인이 임차건물에서 영업을 하기 위하여 한 시설개수비용이나 부착시킨 시설물의 비용 등은 유익비나 필요비에 해당하지 않는다고 할 것인데, 

을 제4 내지 8호증의 각 영상 또는 기재만으로는 피고가 투입한 비용이 이 사건 건물의 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이라거나 그 보존을 위한 것이라는 사실을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고가 위 시설물의 설치를 위하여 지출한 비용은 유익비 또는 필요비에 해당하지 아니한다”고 판단한 후, 

“설령 피고 주장의 비용이 유익비 또는 필요비에 해당한다고 한들 을 제3호증의 기재에 의하면, 피고는 2018년 4월 10일경 김○○과 이 사건 건물 중 일부를 임차하는 임대차계약을 체결하면서 임대차 종료 후 임차목적물을 원상회복하여 반환하기로 약정한 사실(임대차계약서 제5조)을 인정할 수 있고, 이에 의하면, 피고는 임차목적물인 이 사건 건물에 공사비용으로 지출한 유익비 또는 필요비 상환청구권을 미리 포기하기로 하였다고 봄이 상당하다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2012다3609 판결 등 참조). 

따라서 이 사건 토지 및 건물에 관한 피고의 유치권은 존재하지 아니하고, 피고가 이 사건 경매절차에서 유치권 신고를 한 이상 이 사건 토지 및 건물의 근저당권자로서 법률상 이해관계인인 원고로서는 그 부존재 확인을 구할 이익이 있다.”고 판결하였습니다. 

위 판결에서는 두 가지 점이 문제되었습니다. 피고 주장의 인테리어비 등이 유치권의 피담보채권이 되는지 여부, 나아가 임대차계약서상 원상회복약정이 유익비 등의 포기 약정으로 볼 수 있는지 여부입니다.

재판부는 “유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이고, 필요비라 함은 임차인이 임차물 보존을 위하여 지출한 비용을 말하는 것이므로, 임차인이 임차건물에서 영업을 하기 위하여 한 시설개수비용이나 부착시킨 시설물의 비용 등은 유익비나 필요비에 해당하지 않는다”는 일반적 기준을 제시한 후, 

피고 제출의 증거만으로는 피고가 투입한 비용이 이 사건 건물의 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이라거나 그 보존을 위한 것이라는 사실을 인정하기에 부족하여 피고가 위 시설물의 설치를 위하여 지출한 비용은 유익비 또는 필요비에 해당하지 아니한다고 판단하였습니다.

다음으로 재판부는 임대차 종료 후 임차목적물을 원상회복하여 반환하기로 약정한 소위 ‘원상회복 약정’에 대하여, 유익비 또는 필요비 상환청구권의 포기로 판단하였습니다.