공인중개사 공매 부동산 취득 알선, 공인중개사법 중개보수 제한

박병규 변호사의 법률 칼럼
기사입력 2021.09.14 11:58
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공인중개사법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. “중개”라 함은 제3조에 따른 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.

 

제32조(중개보수 등) ① 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다.

② 개업공인중개사는 중개의뢰인으로부터 제25조제1항에 따른 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 제31조에 따른 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있다.

③ 제1항에 따른 보수의 지급시기는 대통령령으로 정한다.

④ 주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 보수와 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ도 또는 특별자치도(이하 “시ㆍ도”라 한다)의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다.

 

지난 8월 19일 국토교통부에서 '국민부담 경감을 위한 중개보수 및 중개서비스 개선'이라는 제목으로 중개보수 개편안을 내놓았고, 이에 대해 중개사협회는 강한 반발을 하고 있는 상황입니다.

 

최근 중개보수와 관련하여, 공인중개사가 고객에게 공매 부동산 취득을 알선한 경우에도 공인중개사법의 보수 규정이 적용되므로 보수가 한도를 초과했다면 반환해야 한다는 대법원 판결이 나와, 이를 소개하고자 합니다.

 

A는 공인중개사 B와 공매 대상 토지 취득 알선 대가로 소정의 보수를 지급하기로 약정했습니다. A는 B가 취득을 알선한 공매 대상 토지의 입찰에 참가해 일부 토지에 대해서는 매각 결정까지 받았지만 나머지 토지에 대해서는 A가 공매보증금을 납부하지 않아 이후 공매 절차에 참가할 수 없었습니다.

 

A는 "B가 보수 제한 규정에 정한 보수 한도를 초과해 보수를 받았고, 포괄적으로 중개업무에 대해 과도한 보수를 받은 부분을 반환해야 한다"는 취지로 1억 7,300여만원을 달라는 소송을 제기하였습니다.

 

1심 법원은 "B가 A를 속여 1억 7,000여만원을 편취했다고 보기 어렵고 이를 인정할 증거도 없다"는 취지로 원고 패소 판결을 하였습니다.

 

2심 법원도 "공인중개사법에서 정한 '중개'는 토지와 건축물 등 같은 법 제3조에 의한 중개대상물에 대해 '거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것(제2조 1호)"

"B는 A를 위해 각 부동산에 대해 거래당사자간의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선한 것이 아니라 공매대상인 각 부동산에 관한 권리분석 및 취득의 알선을 한 사실만 인정된다"고 보아 1심 판단을 유지했습니다.

 

대법원 민사3부는 A가 공인중개사 B를 상대로 "B가 공매 부동산 취득 알선 대가로 받은 금원은 공인중개사법상 보수 제한 규정을 위반한 것이므로 반환하라"는 취지로 제기한 손해배상청구소송에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈습니다(2017다243723).

 

재판부는 “'개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다'고 정한 공인중개사법 제32조 1항과 중개대상물별로 공인중개사가 중개업무에 관해 중개의뢰인으로부터 받을 수 있는 보수의 한도를 정하는 제32조 4항, 같은 법 시행규칙 제20조 1항, 4항 등 부동산 중개보수 제한에 관한 규정이 공매 대상 부동산 취득의 알선에 대해서도 적용된다“고 판단한 후,

"원심은 원·피고 사이의 공매 부동산의 취득 알선과 보수 지급에 관한 구체적인 약정의 내용, A가 B에게 공매 대상 토지별로 실제로 지급한 보수액, 대상 토지에 관한 공매 절차가 완료되었는지 여부 등을 심리한 다음, 중개보수 한도를 기준으로 A가 지급한 중개보수가 이를 초과했는지 판단했어야 한다"

"그런데 원심은 공매 대상 부동산의 취득을 알선하는 업무가 공인중개사법 제2조 1호에서 정하는 중개에 해당하지 않아 보수 제한 규정이 적용되지 않는다는 이유만으로 원고의 청구를 배척해 공인중개사법상 중개업무의 의미, 보수 제한 규정의 적용범위, 공매의 법적 성격에 관한 법리 등을 오해하는 등 판결에 영향을 미친 잘못이 있다"고 판단했습니다.

 

원심법원과 대법원 판단이 달라진 근본적 이유는, B의 행위가 공인중개사법에서 말하는 부동산 ‘중개’에 해당하는지 여부에 대하여 원심과 대법원이 달리 보았기 때문입니다.

 

즉, 원심 법원은 ‘공매 대상 부동산의 취득을 알선하는 업무’가 공인중개사법 제2조 1호에서 정하는 ‘중개’에 해당하지 않아 보수 제한 규정이 적용되지 않는다고 본 것에 반하여, 대법원은 공매도 본질적으로 매매의 성격을 지니고 있어 목적물만 차이가 있을 뿐 공인중개사법에서 정하는 매매를 알선하는 것과 차이가 없다고 보아 공인중개사법상 보수 제한 규정의 적용을 받는다고 본 것입니다.

 

글 : 법무법인 이로 대표변호사 박병규

 

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