[법률 칼럼] 공인중개사가 대리권 없음을 알면서 고지 않았다면, 임차인에 대한 전액 손해배상책임

기사입력 2022.03.16 13:05
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공인중개사가 부동산 중개를 하는 도중, 고의 또는 과실로 거래당사자에게 손해를 발생하게 하는 경우를 중개사고라고 합니다.

 

공인중개사법 제30조(손해배상책임의 보장) ① 개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

 

최근 공인중개사가 집주인 측 대리인이라고 주장하는 자가 임대차계약을 맺을 적법한 대리권이 없다는 사실을 알면서도 이를 임차인에게 고지하지 않았다면, 이에 기해 발생한 손해를 배상해야 한다는 판결이 나와서 이를 소개하고자 합니다.

 

A는 2015년 4월 중인중개사 B의 중개로 집주인 C를 대리한 D사와 임대차계약을 맺고, C 소유 서울 마포구 소재 아파트를 보증금 1억 1,000만원에 월세 20만원으로 임차하였습니다. 하지만 D사는 한 달 전 C에게 위 아파트를 보증금 1,000만원에 월세 110만원에 임차했을 뿐, 임대차계약 체결에 관한 대리권이 없었습니다.

 

이후 C는 D사가 2016년 8월부터 월세를 연체하자 같은 해 12월 퇴거통지서를 보냈고, A는 뒤늦게 D사가 이 아파트를 무단으로 전대한 것임을 알게 되었고, 결국 2017년 2월 아파트 보증금을 회수하지 못한 채 아파트를 C에게 인도해야 했습니다.

 

이후 A는 "B는 D사가 아파트를 임대할 적법한 권한이 없음을 알면서도 나를 속여 계약을 맺도록 했다. B는 민법 제750조(불법행위책임) 또는 공인중개사법 제30조에 따라 보증금 상당의 손해를 배상하라"는 취지로 손해배상청구소송을 제기하였습니다. 이에 B는 "임대차계약 내용에 관한 협의는 A와 D사 간 이뤄졌다. 나는 공인중개사로서 계약서 작성만 도와줬을 뿐이다"이라는 취지로, 손해배상책임이 없다고 다투었습니다.

 

서울중앙지법 민사36단독은 A가 공인중개사 B를 상대로 제기한 손해배상청구소송에서 "B는 A에게 1억 1,000만원을 지급하라"는 취지로 원고 승소판결을 했습니다(2019가단54208).

 

재판부는 "중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지 여부를 부동산등기부와 주민등록증 등에 의해 조사·확인할 의무가 있다. 이러한 의무는 부동산중개업법의 개정 전후에 걸친 의무사항"이라고 전제한 후,

 

"B는 D사와 C 간 2015년 3월자 임대차계약 체결을 중개해 D사가 아파트의 임차인 지위에 불과했음을 잘 알고 있었다. B는 중개 당시 D사에게 위임에 관한 근거서류를 제출받거나 위임 여부를 확인하지 않았고, C에게 직접 위임 여부 등을 확인하지도 않았다. B는 임대차계약 체결 당시 D사가 C를 대리해 계약을 맺을 적법한 권한이 없음을 잘 알면서도 이를 A에게 고지하지 않은 채 마치 아무런 문제가 없는 것처럼 기망해 A로 하여금 계약을 맺고 D사에게 보증금을 지급하도록 했다"고 판단하였습니다.

 

중개사고와 관련한 법원의 기본적 태도는 고의로 사고가 발생된 경우가 아닌한 중개사의 손해배상액을 발생한 손해 전체에 대하여 인정하지는 않고 있으며, 다만 고의로 사고가 발생한 경우 그 발생한 손해 전체에 대한 배상책임을 인정하고 있습니다.

 

이 사안의 경우 재판부는, 공인중개사 B가 임대차계약 체결 당시 D사가 C를 대리해 계약을 맺을 적법한 권한이 없음을 잘 알면서도 이를 A에게 고지하지 않은 채 마치 아무런 문제가 없는 것처럼 기망해 A로 하여금 계약을 맺고 D사에게 보증금을 지급하도록 했다고 판단하여, 즉 고의성을 인정하여 발생한 손해 전체에 대한 배상책임을 인정한 것입니다.

 

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<법무법인 이로 대표변호사 박병규>

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