[법률 칼럼] 실거주 사유 계약갱신거절, 새 집주인 가능할까?

기사입력 2022.12.23 08:15
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주택임대차보호법은 임차인의 계약갱신요구권을 규정하면서, 일정한 요건 특히 임대인의 실거주 사유의 경우 갱신거절권을 인정하고 있습니다.

 

주택임대차보호법 제6(계약의 갱신) 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다

 

6조의3(계약갱신 요구 등) 6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

8. 임대인(임대인의 직계존속직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

 

임차인이 갱신요구 기간 내에 계약갱신을 요구한 경우, 임대인은 실거주 사유로 갱신거절을 할 수 있을까요? 나아가 임대인의 지위를 승계한 임대주택의 매수인 역시 갱신거절을 할 수 있을까요?

 

최근 임차인이 임대차계약 갱신을 요구했더라도 임대인은 주택임대차보호법에서 정한 기간(임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전까지) 내라면 실거주 사유를 들어 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있고, 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 갱신거절 기간 내라면 실거주 사유로 갱신거절을 할 수 있다는 대법원 판결이 나와, 이를 소개하고자 합니다.

 

임차인 B 등은 개정 주택임대차보호법에 따라 임대인에게 갱신요구권을 행사했습니다. 이후 A 등은 임대인으로부터 해당 임대주택을 매수하였습니다. A 등은 임대인 지위를 승계한 뒤 자신의 실거주를 이유로 B 등의 갱신요구를 거절하고, B 등을 상대로 주택의 인도를 구하는 소송을 제기하였습니다.

 

1심 법원은 원고 일부승소 판결을 했지만, 2심 법원은 원고 패소 판결을 했습니다.

 

대법원 민사3부는 A (임대인)B (임차인)을 상대로 제기한 건물인도소송에서 원고 패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 환송하였습니다(2021266631).

 

"주택임대차보호법 제6조의31항의 문언, 계약갱신요구권과 갱신거절권의 관계, 계약갱신제도의 통일적 해석의 필요성 등에 비춰볼 때, 주택임대차보호법 제6조의31항 단서 각 호에 따른 정당한 사유가 있는 경우 임대인은 같은 법 제6조제1항 전단에서 정한 기간에 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 봄이 타당하다.

 

그렇다면 각 호의 사유가 임차인의 계약갱신요구권 행사 후에 발생한 때에도 임대인은 위 기간 내라면 갱신거절권을 행사할 수 있다.

 

주택임대차보호법 제6조의31항 단서 제8호가 정한 '임대인'을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한해 해석하기 어렵고, 구 임대인이 갱신거절 기간 내에서 실거주 여부를 결정할 수 있다면 그 기간 내에 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각할 수도 있다고 보아야 할 것인 점 등을 고려하면 위 기간 내에 주택임대차보호법 제3조제4항에 의해 임대인의 지위를 승계한 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 제8호의 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다."

 

위 사건의 쟁점은, 임차인의 계약갱신 요구 이후에 임차주택을 양수해 임대인의 지위를 승계한 자가 목적 주택에 실제 거주한다는 사유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는지 여부입니다.

 

위 질문에 대하여 대법원은, 첫째 임대주택의 양수인은 종전 임대인과 별도로 독자적 갱신거절권을 행사할 수 있다,

 

둘째, 임대주택의 양수인 역시 주택임대차보호법상 갱신거절기간(임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전까지) 내에서만 갱신거절권을 행사할 수 있다,

 

셋째, 임차인의 종전 임대인에 대한 갱신요구권 행사 이후라도 적법한 갱신거절기간 내에 갱신거절권을 행사할 수 있다 고 판단을 하였습니다.

 

결국 임차인의 계약갱신 요구가 있더라도, 임대인 또는 임대주택 양수인은 갱신거절기간 내라면 실거주 사유를 이유로 갱신거절을 할 수 있다고 대법원은 판단한 것입니다.

 

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<법무법인 이로 대표변호사 박병규>

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