부동산 거래에서 명의신탁은 여전히 빈번하게 발생하는 현상입니다. 특히 아파트 분양권 거래에서 자금력 부족이나 다양한 사정으로 인해 타인 명의로 계약을 체결하는 경우가 많습니다.

최근 대법원은 부동산실명법 시행 전에 계약명의신탁약정을 체결했으나 시행 후에 명의수탁자 명의로 등기가 완료된 경우, 명의신탁자가 부동산실명법 시행 후 부동산에 대한 점유를 개시했다면 그 점유가 자주점유가 아니라 타주점유에 해당한다는 판단을 내렸습니다.

피고 1은 1993년 6월 A회사와 이 사건 아파트에 관한 분양계약을 체결하였습니다. 원고는 1993년 12월 남동생인 망인(이하 'B'라고 함) 명의를 빌려 피고 1로부터 이 사건 아파트에 관한 분양권을 매수하고, A회사의 승인을 받아 수분양자 지위를 승계하였습니다.

1995년 7월 1일 부동산실명법이 시행되었고, 원고는 1996년 6월 이 사건 아파트에 대한 점유를 개시하였으며, B는 1996년 10월 이 사건 아파트에 관하여 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그 후 B는 2022년에 사망하였고, 피고 2가 이 사건 아파트를 단독 상속하자 원고가 피고 2에게 점유취득시효 완성을 이유로 소유권이전등기청구를 하였습니다.

서울중앙지방법원은 다음과 같은 이유로 원고의 청구를 기각하였습니다(2024나30641 판결).

원고와 B 사이의 계약명의신탁약정은 부동산실명법 시행 전에 체결되었으나, 분양자가 부동산실명법 시행 후 명의신탁약정을 모른 채 B 명의로 소유권이전등기를 마쳐준 이상, 명의신탁약정은 곧바로 무효가 되고 B 명의의 등기는 유효하다고 판단했습니다. 따라서 원고가 부동산실명법 시행 후 점유를 개시한 것은 소유의 의사로 점유하였다는 추정이 깨어진다고 보았습니다.

대법원은 다음과 같은 이유로 원심을 수긍하며 상고를 모두 기각하였습니다(2025다210042 판결).

첫째, 부동산실명법의 적용 관계에 대해, "부동산실명법 부칙 제2조의 규정 내용과 부동산실명법 제2조 제4호에서 정한 '실명등기'의 의미 등을 종합하여 보면, 부동산실명법 제11조 및 제12조는 부동산실명법 시행 전에 명의신탁약정에 따라 명의수탁자 명의로 등기가 마쳐진 경우를 규율대상으로 하여, 기존 명의신탁자로 하여금 원칙적으로 부동산실명법 시행일부터 1년의 유예기간 이내에 실명등기 또는 매각처분 등을 하도록 하고, 그 유예기간이 경과하도록 실명등기 또는 매각처분 등을 하지 아니한 때에는 같은 법 제4조에 따라 명의신탁약정과 그로 인한 부동산의 물권변동을 무효로 하는 한편 과징금 및 이행강제금 등의 제재를 가하는 규정으로 이해함이 타당하다"고 판시했습니다.

둘째, 부동산실명법 시행 후 등기가 완료된 경우에 대해, "부동산실명법 시행 전에 명의신탁약정은 하였으나 그 시행 후에 명의신탁약정에 따른 등기를 마친 경우에는 부동산실명법 제11조 및 제12조가 적용될 여지가 없고, 오히려 위 부칙 제2조에 따라 곧바로 부동산실명법 제3조 및 제4조의 규정이 적용된다"고 명확히 했습니다.

셋째, 명의신탁자의 점유 성질에 대해, "계약명의신탁에서 부동산실명법 시행 전에 명의신탁약정을 하고 그 시행 후에 명의신탁약정에 따른 등기를 마친 경우, 위 부칙 제2조 제2항에 따라 부동산실명법 제4조가 적용되는 관계로, 명의신탁자는 부동산의 소유자 겸 매도인이 명의신탁약정을 알았는지 여부에 관계없이 부동산의 소유권을 갖지 못할 뿐만 아니라 매매계약의 당사자도 아니어서 소유자를 상대로 소유권이전등기청구를 할 수 없고, 적어도 부동산실명법 시행일부터는 명의신탁자도 이러한 점을 잘 알고 있다고 보아야 한다"고 판단했습니다.

넷째, 부동산실명법 시행 후 점유개시의 법적 성질에 대해, "만일 명의신탁자가 부동산실명법 시행 후에 부동산에 대한 점유를 개시하였다면, 명의신탁자에게 점유할 다른 권원이 인정되는 등의 특별한 사정이 없는 한 명의신탁자는 소유권 취득의 원인이 되는 법률요건이 없이 그와 같은 사실을 잘 알면서 타인의 부동산을 점유한 것이어서 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 가지지 않았다고 보아야 하므로, 소유의 의사로 점유한다는 추정은 깨어진다"고 명시했습니다.

이번 대법원 판결의 핵심은 다음과 같습니다.

부동산실명법 적용 시점의 중요성이 강조되었습니다. 대법원은 명의신탁약정 체결 시점과 등기 완료 시점을 구분하여, 부동산실명법 시행 후 등기가 완료된 경우에는 제11조, 제12조의 유예기간 규정이 적용되지 않고 곧바로 제3조, 제4조가 적용된다고 명확히 했습니다.

명의신탁자의 법적 지위 한계가 분명해졌습니다. 부동산실명법 시행 후에는 명의신탁자가 부동산의 소유권을 갖지 못할 뿐만 아니라 매매계약의 당사자도 아니어서 소유권이전등기청구권도 행사할 수 없다는 점을 확인했습니다.

점유 성질 판단의 객관적 기준이 제시되었습니다. 부동산실명법 시행 후 점유를 개시한 명의신탁자는 법률상 소유권 취득 불가능성을 인식하고 있다고 보아, 특별한 사정이 없는 한 자주점유가 아닌 타주점유로 추정된다고 판시했습니다.

점유취득시효 완성의 어려움이 확인되었습니다. 명의신탁자가 부동산실명법 시행 후 점유를 개시한 경우 소유의 의사 추정이 깨어져 점유취득시효를 통한 소유권 취득이 원칙적으로 불가능하다는 점을 명확히 했습니다.

이번 판결은 부동산 명의신탁과 관련된 법리를 더욱 명확히 정리했다는 점에서 매우 의미가 있습니다.

실무적으로는 명의신탁 관련 분쟁에서 시기별 구분의 중요성을 보여줍니다. 부동산실명법 시행 전후, 명의신탁약정 체결 시점과 등기 완료 시점을 정확히 파악하여 어떤 법조문이 적용되는지 판단하는 것이 핵심입니다.

명의신탁자의 권리 구제 방안에 대한 신중한 접근이 필요합니다. 이번 판결로 인해 부동산실명법 시행 후 점유를 개시한 명의신탁자가 점유취득시효를 통해 소유권을 취득하는 것은 매우 어려워졌습니다. 따라서 부당이득반환청구, 손해배상청구 등 다른 법적 근거를 통한 권리 구제 방안을 모색해야 합니다.

개별 사안에서는 구체적인 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 명의신탁 관련 분쟁이 발생한 경우에는 전문가의 조력을 받아 체계적으로 대응하는 것이 중요합니다.

부동산 명의신탁 점유취득시효, 부동산실명법 시행 후 점유개시시 취득시효 완성 가능할까?

부동산 거래에서 명의신탁은 여전히 빈번하게 발생하는 현상입니다. 특히 아파트 분양권 거래에서 자금력 부족이나 다양한 사정으로 인해 타인 명의로 계약을 체결하는 경우가 많습니다.

최근 대법원은 부동산실명법 시행 전에 계약명의신탁약정을 체결했으나 시행 후에 명의수탁자 명의로 등기가 완료된 경우, 명의신탁자가 부동산실명법 시행 후 부동산에 대한 점유를 개시했다면 그 점유가 자주점유가 아니라 타주점유에 해당한다는 판단을 내렸습니다.

명의신탁자가 부동산실명법 시행 후 점유를 개시한 경우 소유의 의사 추정이 깨어져 점유취득시효를 통한 소유권 취득이 원칙적으로 불가능하다는 점을 명확히 했습니다.